Para los desarrolladores inmobiliarios que dominan la orientación del mercado inmobiliario, muchos de ellos actualmente en el gobierno, existían dos ámbitos principales dónde la Ciudad de Buenos Aires podía seguir creciendo y se encontraban subutilizados o subexplotados, es decir, dónde se podía obtener una máxima rentabilidad con su explotación o especulación: los playones ferroviarios y los terrenos de las villas.
Desde que Mauricio Macri inició su gobierno en la ciudad en 2007 puso en marcha un plan sistemático de transferencia de inmuebles públicos a manos privadas para la concreción de grandes negocios inmobiliarios, entre ellos, los playones ferroviarios de la ciudad. Bajo el actual gobierno de Rodríguez Larreta se continuó y profundizó dicho plan, y se avanzó con la venta de los playones ferroviarios Catalinas Norte 2, Palermo, Caballito, Liniers, Villa Urquiza, Colegiales, etc.
El siguiente paso fueron los barrios populares (villas y asentamientos), donde viven aproximadamente 400 mil personas en condiciones de informalidad. Para los desarrolladores, estos predios ocupados por familias de bajos recursos son considerados como minas urbanas para la extracción de recursos rentísticos que hasta entonces nunca habían sido explotados debidamente. Para apropiarse de estas tierras necesitaban en primer lugar que se incorporaran al circuito comercial formal. La mayoría de los inmuebles eran de propiedad del Estado Nacional o de la ciudad, y no podían venderse y comprarse libremente sin autorización previa de la Legislatura de la Ciudad o del Congreso.
Para los desarrolladores inmobiliarios, la solución más rápida y efectiva de comercialización y mercantilización de los barrios populares fue la implementación de un proceso de transformación de las familias villeras en propietarias formales con la entrega de títulos de propiedad, sin hacerse cargo de la deficiente infraestructura de servicios públicos domiciliarios, de equipamiento urbano y de mejoramiento de las condiciones de habitabilidad, en una suerte de propuesta de titularización de la precariedad. Los barrios de la ciudad se resistieron y no aceptaron que el Gobierno de la Ciudad se lavara las manos y dejara a las familias en las mismas condiciones de vida.
Esta política fracasó. El ejemplo más notorio fue el caso del Barrio Piletones, el barrio “urbanizado” con el que hizo campaña el presidente Macri por todo el país. Actualmente no cuenta ni con una conexión domiciliaria de agua y cloaca regularizada. Solo se escrituraron 80 viviendas en cuatro años (35 en 2016; 21 en 2017; 22 en 2018 y 2 en lo que va de 2019)
Esa primera estrategia viró a una más compleja y camuflada. En 2016 se anunció el inicio de los procesos de integración social y urbana en algunos barrios populares de la CABA: Barrio Playón de Chacarita, Rodrigo Bueno, Villa 20, Lamadrid y Barrio Carlos Mugica (Ex Villa 31-31bis), al que se sumó en el año 2018 el Barrio Ricciardelli (ex Villa 1-11-14). A diferencia de la política de mera entrega de títulos de propiedad se incorporaron en estos procesos lineamientos para resolver varias cuestiones: la provisión de servicios públicos; la necesidad de nuevas viviendas; el reconocimiento legal de las vías y espacios públicos; y el mejoramiento de las viviendas existentes. Todo esto con el objetivo final de que las familias acepten firmar los contratos de compra-venta y, de esta forma, convertir a los actuales poseedores e inquilinos en propietarios formales.
Estos supuestos procesos de re-urbanización fueron concebidos como mecanismos de expulsión lenta (gentrificación) que se concretarán en varios lustros (o en menos tiempo aún) y no como verdaderos procesos de radicación definitiva y de integración social y urbana sustentables en el tiempo.
Cabe destacar que la mayoría de las familias de estos barrios no supera la línea de pobreza. Frente a este shock económico, las familias difícilmente podrían adecuar su capacidad económica, y padecerían el corte de los servicios públicos domiciliarios y sus viviendas quedarían en condición de ser ejecutadas por las deudas. En síntesis, el endeudamiento derivado del proceso de re-urbanización sin la protección estatal dejaría a las familias en una situación peor a la que se encontraban antes de la escrituración de sus viviendas.
En este contexto, el 23 de noviembre de 2018 se firmó un Convenio entre la Agencia de Administración de Bienes del Estado, el Ministerio de Transporte de la Nación, y el GCABA que sirvió como elemento para justificar y legitimar la necesidad de la venta del Barrio Carlos Mugica.
Masterplan del BID y el Gobierno porteño para la urbanización de la 31. Fuente: El Grito del Sur
¿CÓMO SE ESTRUCTURÓ JURÍDICAMENTE LA NECESIDAD DE LA VENTA DE LAS TIERRAS?
El Estado Nacional tomó deuda por 400 millones de dólares con la Corporación Andina de Fomento (CAF) para financiar parcialmente la construcción del Paseo del Bajo. Esta obra vincularía la Autopista Buenos Aires-La Plata con la Autopista Ilia. La obra del tramo A fue adjudicada a Corsan Corviam Construcción S.A por $1.500 millones. Luego el GCBA anuló la adjudicación por las sospechas de pago de coimas a cambio de obras públicas en América Latina por parte de su firma controlante, la española Isolux Corsán y transfirió la responsabilidad del proyecto a Autopistas Urbanas S.A. (AUSA). El tramo B fue adjudicada a Green – CEOSA por $1.600 millones. Y el tramo C, está en manos de la empresa IECSA por $3.100 millones que al momento de la adjudicación pertenecía a Angelo Calcaterra, primo del Presidente Mauricio Macri.
La presidenta de la Auditoría General de la Ciudad, Sra. Cecilia Segura, presentó una denuncia penal por el procedimiento llevado a cabo en esta licitación. La denuncia se fundó en que fue modificado el orden de las adjudicaciones, sin ningún fundamento y en contra de lo que establecían los pliegos licitatorios con el único fin de garantizar a la empresa IECSA, entonces en poder de Ángelo Calcaterra, el tramo más caro (Tramo C). La obra fue dividida en tres tramos que se licitaron en tres procesos distintos. Debía primero adjudicarse el tramo más caro, es decir, el tramo C. Si un oferente ganaba un tramo, quedaba excluido de los otros. Para garantizar que IECSA se quedara con el tramo C (el más suculento) se alteró el orden para primero adjudicar el tramo A a fin de eliminar la competencia en los otros tramos. De esta forma, se adjudicó el tramo A, el más barato, a Isolux.
La obra terminó costando 650 millones de dólares, de los cuales 400 millones se financió con toma de deuda. El convenio mencionado tuvo por objeto obligar al GCBA a absorber 175 millones de dólares de la deuda de 400 millones de dólares tomada por el Estado Nacional.
Como contraprestación a esta obligación del GCBA, la Agencia de Bienes del Estado (AABE) se obligó a transferir al GCBA unos 12 predios cuya suma da 86,7 hectáreas. Entre estos predios se encuentran las 35,5 ha ocupadas por el Barrio Carlos Mugica (Ex Villa 31-31bis); el barrio Containera (3,8 hectáreas) creado a partir de las viviendas nuevas para las familias relocalizadas del Barrio Carlos Mugica; los predios del Mercado Nacional de Hacienda (30,4 hectáreas), etc.
El Estado Nacional a través del Decreto N°87/19 y la Decisión Administrativa N°47/19 operativizó esta decisión.
El Convenio quedaba en suspenso hasta que la Legislatura de la Ciudad aprobara una ley autorizando el endeudamiento y la venta de estos inmuebles. Con el objeto de cumplir con estas cláusulas que hacía que el Convenio quede en suspenso, Rodríguez Larreta remitió a la Legislatura el Proyecto de Ley N° 3.504-J-2018 para:
Solicitar a la Legislatura tomar deuda por dicho monto.
Pedir autorización para vender a través del procedimiento de subasta pública las 86,7 hectáreas que el Estado Nacional le transfirió (art. 7). La solicitud de autorización para vender los predios del Barrio Carlos Mugica y el Barrio Containera se hacía sin realizar ninguna mención en relación a que dichos predios serán destinados para la regularización dominial a favor de las familias de dichos barrios. Se hablaba de subasta pública que no es un mecanismo de adjudicación de terreno para vivienda única y familiar en un proceso de Integración socio-urbana de barrios populares donde la tierra se entrega a quién la habita y no a quién oferta más dinero.
Este Proyecto de Ley se trató en forma simultánea al Proyecto de Ley N° 2.736-J-2018 que tenía por objeto aprobar la nueva ley de re-urbanización del Barrio Carlos Mugica. La incoherencia del gobierno no pudo ser más evidente. Mientras, por una parte, trataba un proyecto de ley que autorizaba sin restricciones la venta de todos los predios del Barrio Carlos Mugica, en otro proyecto, destinaba dichas tierras al proceso de re-urbanización.
Esta situación insostenible terminó siendo definida a favor de las familias del barrio. El Proyecto de Ley N° 2.736-J-2018 fue aprobado como Ley N° 6.129 el 13 de diciembre de 2018. Del Proyecto de Ley N° 3.504-J-2018 se eliminó la autorización de vender las tierras y fue aprobado como Ley N° 6.131 en la misma sesión. En dicho momento el bloque de Evolución (Lousteau) y el bloque Socialista (Roy Cortina) aún no habían formalizado su alianza electoral con el PRO y no acordaron dar sus votos para la venta de tierras.
Se agregó una norma en la Ley N° 6.131 para autorizar al GCBA a convenir las modificaciones que hicieran falta para que el Convenio adquiere vigencia. Es decir, para eliminar la cláusula suspensiva que exigía que se autorizara la venta de las tierras.
Durante la discusión, las asambleas y el barrio recordaron que a través de la Ley N° 5.558[1] se aprobó la venta de los predios del Tiro Federal.
Esta venta ocasionó que el GCBA tenga que otorgar en un usufructo por 75 años a la Asociación Tiro Federal Argentino de 15 hectáreas de la Costanera Norte, una gran pérdida de espacios verdes públicos para la ciudadanía.
Para legitimar esta venta y conseguir los votos de la oposición en la Legislatura, la Ley N° 5.558 estableció que el 20% de la venta del Polígono A debía destinarse para la re-urbanización del Barrio Carlos Mugica.
El Polígono A fue vendido en subasta pública el 20 de noviembre de 2018. Se vendieron a 151,5 millones de dólares ($5.600 millones en dicha fecha). El 20%, que debía ser destinado a la re-urbanización del Barrio Carlos Mugica, es de $1.120 millones de pesos.
El Estado Nacional transfirió al GCBA los predios del Barrio Carlos Mugica por $1.079 millones y del Barrio Containera por $ 197 millones.
El monto (20%) que recibió el GCBA por la venta del Polígono A del Tiro Federal resultaba suficiente para pagar las tierras del Barrio Carlos Mugica y del Barrio Containera.
¿POR QUÉ NO LO HIZO EL GCBA EN VEZ DE TOMAR DEUDA PARA PAGAR ESTAS TIERRAS?
Porque a la compradora de dichas tierras (Fideicomiso Buenos Aires Landmark de la familia Werthein, entre otras) el GCBA, en un hecho excepcional en la venta de tierras públicas, le financió la compra aceptando el pago de los 151,5 millones de dólares en 24 meses. Y porque, además, se quedaban sin razón legitimante para la venta de las tierras del Barrio Carlos Mugica. Este se vende supuestamente para pagar la deuda que tomará la ciudad para pagar la deuda tomada por el Estado Nacional.
Pero además, el Proyecto de Ley N° 671-J-2018 en ninguna parte de su articulado expresa que la autorización de enajenación es precisamente para otorgar los títulos de propiedad a las familias. El Proyecto dice que las ventas (enajenaciones) van a tener como fin brindar soluciones habitacionales definitivas para las familias. Esta norma es tan amplia que podría interpretarse que las soluciones habitacionales se van a brindar con el dinero de las ventas. Que la venta tenga como fin brindar soluciones habitacionales no es lo mismo que decir que la solución habitacional será la venta de los inmuebles a las familias. Esta es la gran trampa del proyecto de ley. No se niega que las familias van a tener una solución habitacional pero esta solución puede incluso ser fuera del Barrio pagada con los recursos que surjan de las ventas de los predios. Para este proyecto no es incompatible vender las tierras a terceros que no viven en el barrio y, a la vez, otorgar las soluciones habitacionales a los que residen en él.
El Proyecto de Ley N° 671-J-2018 habla de la venta de los predios para permitir el funcionamiento de establecimientos comerciales. La Ley N° 6.129 también ya autorizó la escrituración de parcelas para la explotación de comercios familiares. Aquí el proyecto está pensando en explotaciones comerciales de mayor envergadura destinadas a cadenas internacionales o edificios de oficinas.
En el polígono del nuevo Complejo Habitacional, Barrio YPF, agregado en último momento al proyecto, existen parcelas libres que no fueron destinadas a viviendas y que esperan seguramente la aprobación de este proyecto para ser vendidas para la construcción de edificios de oficinas. Es lo que demanda el mercado.
El mercado de oficinas, a pesar de la crisis económica del país, sostiene sus resultados positivos. Existen 1.445 millones de m2 de oficinas clase A. Este valor representa se encuentra un 30% por debajo del promedio de la región. La limitación de stock y la vacancia reducida (7%) hacen que el valor de renta de las oficinas se mantenga estable, promediando los u$s 27,23 (por m2) para toda la Ciudad.
El Barrio Carlos Mugica se encuentra en la zona con mayor demanda, el área Catalinas-Retiro. Dicha zona también es objeto de nuevos emprendimientos que contemplan el uso para oficinas: Consultatio construirá Catalinas Río (Av. Madero N° 1085/1185), complejo de usos mixtos de 150.000 m2 que será el más grande del país con una inversión de 400 millones de dólares; las torres Catalinas Irsa (Della Paolera al 200); en la zona de Retiro, Argencons avanza con la construcción del Distrito Quartier que incluye un edificio de oficinas AAA.
Por esta razón, también el GCBA adoptó la decisión inconsulta e insiste con vehemencia relocalizar un sector entero del Barrio: el sector Bajo Autopista. Este, como su nombre lo indica, está ubicado principalmente debajo de la actual Autopista Illia. Esta traza de la autopista se transformará en un Parque Lineal en altura, otra decisión inconsulta del GCBA, y se construirá en su reemplazo una nueva traza por fuera del barrio. La SISU sostiene argumentos ambientales para la relocalización que nunca ha justificado con ningún informe. El verdadero interés se encuentra es liberar esta zona para privatizar los bajo autopistas al igual que este gobierno ha privatizado los bajo autopistas y los bajo viaductos en el resto de la ciudad.
En definitiva, de aprobarse este proyecto dará riendas sueltas a la pulsión del GCBA de liberar suelo del barrio, haciendo uso de cualquier tipo herramienta, estrategia o presión, para verderlo para la especulación inmobiliaria.
Cabe recordar que durante el proceso se efectuaron desalojos forzosos bajo la forma de desalojos administrativos por ruina; a familias constituidas por varios hogares que viven en edificios de varias plantas se les ofrece un solo departamento; se rechazaron en forma arbitraria peticiones de desglose de familias; funcionarios de la SISU amenazan a las familias con quitarles sus niños/as si no aceptan ser relocalizadas, etc.
Este proyecto de ley tampoco se trató en el marco del Consejo de Gestión Participativa del Proceso de Re-urbanización del Barrio Padre Carlos Mugica (Artículos 6, 7, 8 y 9 de la Ley N° 6.129). Incumpliendo esta obligación legal.
En definitiva, el proyecto de ley N° 671 es parte esencial de un conjunto de políticas para que el barrio Carlos Mugica desaparezca en el futuro y estos predios constituyan parte de la expansión de Puerto Madero hacia el norte. Se intentará liberar la mayor cantidad de suelo para venderlo a empresas y terceros, y el suelo que inexorablemente deban otorgar a las familias lo recuperarán con el ejercicio de la fuerzas del mercado y la debilidad económicas de las familias.
Por estos motivos, el Barrio se ha organizado y unificado en una serie de manifestaciones de protesta. El martes 25 de Junio realizaron una impresionante Marcha de las antorchas por el Paseo del Bajo y por Puerto Madero. Este martes 2 de Julio se concentrarán en la esquina de Callao y Corrientes para realizar una radio abierta.
El PRO ahora cuenta con los votos de Evolución (Lousteau) y del Socialismo (Roy Cortina) llegando a la mayoría necesaria para aprobar este proyecto (40 votos). El próximo jueves 4 de Julio es la nueva fecha de tratamiento en el recinto.
[1] http://observatoriociudad.org/?s=noticia&n=227
* Jonatan Baldiviezo y Sandra Inés Sánchez son abogados y directores del Observatorio por el Derecho a la Ciudad. |
